Confira a legislação para venda de imóveis no Brasil!
O setor imobiliário possui diversas leis que regulamentam o mercado, tanto para proteção do cliente, quanto para assegurar o corretor de imóveis e imobiliárias. Dessa forma, veremos algumas das principais leis que regem a venda de imóveis no Brasil e quais seus principais pontos.
A princípio, a mais importante delas é a Lei nº 13.786/18, que regulamenta o contrato de compra e venda de imóveis novos. Porém, há outros pontos legais importantes que valem ser observados por ambas partes.
Siga a leitura para conferir!
Informações obrigatórias no espaço de resumo do contrato
A lei que mencionamos acima alterou a lei de incorporação imobiliária, que era a Lei nº 4.591/64, incluindo então o artigo 35-A, no qual determina que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas que integram a incorporação imobiliária deverá sempre ter seu inicio com um quadro/espaço de resumo.
Nesse quadro deve ter
- o preço total que será pago pelo imóvel;
- O valor da parcela considerada como entrada, a forma de pagamento dela, destacando o preço pago à vista, além dos percentuais sobre o preço total do contrato;
- O preço da corretagem e as condições de pagamento, incluindo a identificação do beneficiário;
- As formas de pagamento do valor, indicando claramente os preços e datas de vencimento das parcelas;
- Os índices de correção monetária que são aplicáveis ao contrato e quando tiver pluralidade dos índices, informar o período de aplicada de cada um;
- Informar as consequências em desfazer o contrato, seja por motivos de distrato ou por meio de resolução contratual que se motiva por inadimplência de obrigação do requisitante ou do corretor, destacando em negrito as penalidades cabíveis e os prazos para devolução de valores ao requisitante;
- Avisar das taxas de juros que pode-se aplicar, por mês ou anual, se são nominais ou efetivas e o seu período de incidência;
- Informar sobre as possibilidades de exercícios, por parte do comprador do imóvel, do direito de arrependimento que consta no art. 49 da Lei nº8.078/90 do Código de Defesa do Consumidor, aplicável em todos os contratos fechados em estandes de vendas e fora da sede do estabelecimento;
- Conter o prazo para quitar as obrigações pelo comprador depois de obter o contrato de conclusão da obra;
- Conter informações sobre as responsabilidades sobre o imóvel, principalmente quando vincular como garantia de financiamento para construção desse investimento;
- Informar o número de registro do memorial de incorporação, além da matrícula do imóvel e a identificação do cartório que registrou o imóvel;
- Ter também o termo final para adquirir o contrato de conclusão da obra e os efeitos contratuais da imprevisibilidade da entrega do imóvel.
Em caso de falta de informações
Se for identificado a falta de alguma dessas informações acima, será proposto um prazo de 30 dias para correção do contrato, caso não seja corrigido, poderá caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do comprador.
Atraso na entrega da obra e seus efeitos
No artigo 43-A prevê a possibilidade de atraso da entrega em até 180 dias, sem que a causa do atraso não dê chances para a rescisão contratual e que esteja dentro do contrato.
Caso ocorra atraso além do prazo de tolerância, o comprador pode rescindir o contrato, e o corretor deverá restituir todas as parcelas já quitadas com correção em até 60 dias.
Além disso, se o comprador não optar pela resolução do contrato em caso de atraso, deverá a imobiliária indenizar 1% do valor pago pelo adquirente, por mês em atraso.
Rescisão por iniciativa do comprador
No novo artigo 67-A, diz que, em caso de distrato do comprador, os valores pagos para a imobiliário precisam de devolução com correção em até 180 dias, porém mediante o seguinte:
- A integralidade da equipe de corretagem;
- A pena convencional, não poderá passar de 25% do valor pago, exceto em casos de a imobiliária esteja sujeita ao regime de afetação, no qual a multa deverá ser de 50% do valor pago.
Em caso de a rescisão ser em um período após a entrega do imóvel, ou seja, já à disposição do comprador, além dos valores acima, poderá ocorrer a retenção também:
- valores que correspondem aos impostos reais sobre o imóvel;
- cotas de condomínio e contribuições a associação de moradores;
- quantia que corresponde à fruição do imóvel, no que equivale à 0,5% do valor atualizado do contrato, pro rata die;
- Outros encargos incidentes sobre o imóvel e possíveis despesas já previstas no contrato.
É importante frisar que em contratos fechados em estandes de vendas ou fora da sede da imobiliária, permite ao comprador o direito de desistência no prazo de 7 dias (corridos) e com devolução das quantias antecipadas (se houver), inclusive as comissões do corretor.
Assim, cabe ao comprador demonstrar o exercício favorável do direito de arrependimento através da carta registrada, com aviso de recebimento, considerando a data da postagem como a data de início da contagem dos 7 dias.
Legislação para venda de imóveis no Brasil: Regras de loteamento
Em situações de loteamento, as condições são diferentes. Entretanto, mantém as regras do quadro de resumo com as informações já citadas. E, em caso de desistência, a multa reduz para 10%, e se tiver fruição do imóvel, o valor mensal sobre o uso fica fixo em 0,75%.
Já o pagamento da restituição também muda. Será de 12 parcelas, com início após o período de carência.
- Em loteamentos de obras que está em andamento, o prazo máximo são de 180 dias após o período que consta no contrato para conclusão das obras;
- E em loteamentos com obras já concluídas, o prazo máximo são de 12 meses após a formalização do distrato do contrato.
Legislação para venda de imóveis no Brasil: Vigência
A lei entrou em vigor na data de publicação, e sendo aplicável também a contratos já em andamento. Isto porque, acontece de entrar em discussão perguntas do tipo: “a aplicação da lei se dá aos contratos em andamento ou apenas aos contratos fechados após data de publicação?”
Então, sim, é aplicável para contratos já em andamento. Contudo, salvo de algumas alterações que não precisará ser feita, por exemplo, o quadro de resumo, caso não tenha. Mas, em caso de desistência, deverá obedecer os trâmites de acordo com a lei atual.
Dessa forma, tanto a imobiliária quanto o comprador depois dessa lei possuem maior segurança jurídica. E como já dito, são muitas normas e alterações, mais ainda que apenas multa por rescisão. Claro que, algumas com maior gravidade, como a rescisão contratual por omissão do quadro de resumo, ou possível atraso na obra.
Se a imobiliária ganha mais segurança com a rigidez das regras de distrato, o comprador também ganha igualmente nas garantias contratuais e com informações mais claras, além da precisão no prazo de entrega da obra.
Vejamos agora algumas leis que todo corretor precisa conhecer. Continue a leitura!
Legislação para venda de imóveis no Brasil: tudo que o corretor precisa conhecer
Para que o corretor tenha sucesso no ramo imobiliário, além de ter compromisso e ter boa persuasão, ele precisa conhecer as leis que permeiam o setor de trabalho dele, e também precisa ter registro no CRECI.
Então, se você deseja que sua imobiliária tenha sucesso e destaque, preze por profissionais que assegurem a legislação. Algumas delas, além das citadas acima, são:
Legislação para venda de imóveis no Brasil : lei que regulamenta a locação
A lei de Locação de Imóveis urbanos, também conhecida como Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/91, é uma das primeiras leis imobiliárias que o corretor precisa ter conhecimento.
O conhecimento dessa lei é essencial, pois direciona o comprador a fazer as adequações básicas nos contratos de locação com segurança. E também por ser necessário conhecer os cuidados necessários para elaboração de um contrato de locação.
Lei imobiliária que aumentou a segurança na compra e venda
A Lei nº 13.097/15 visa facilitar o processo de compra e venda de imóveis. Isto é, para quem está realizando as negociações é essencial ter conhecimento da lei e como se aplica, para que saiba as informações necessárias que devem constar no contrato de compra e venda do imóvel.
Além disso, a lei dispõe que “não poderão ser opostas as situações jurídicas não constantes da matrícula do imóvel ao terceiro de boa-fé”. Ou seja, outros problemas não podem ser impeditivos se não estiverem já especificados no contrato.
Essa lei garante maior proteção do imóvel ao comprador. Isto é, protege contra possíveis riscos de perdas da propriedade, no qual implicaria em prejuízos financeiros e outros transtornos.
Contudo, é importante manter o cuidado, pois há exceções legais de situações não constantes da matrícula, por exemplo, usucapião, arrematação em hasta pública e outras situações.
Após a aplicação dessa lei, os gastos com certidões diminuíram pela metade. Já que as certidões são para ajuizados, mas não obrigatórias para fins de registro ou escrituração do imóvel.
Contudo, pode ter situações que são importantes de ter a certidão. Pois também é outra maneira de proteger o comprador de possíveis alegações de fraudes, o que implicaria na perda do imóvel e prejuízos.
Lei imobiliária que altera as regras de financiamento de imóveis
Essa é a Lei nº 9.514/97, conhecida também por Lei de Alienação fiduciária. Na qual o texto tem garantias reais mais usadas no ramo dos financiamentos imobiliários. Porém essa lei teve alteração no texto e passou a ser e entrou em vigor como Lei nº 13.465/17.
As alterações do texto se referem a jurisprudências, nas quais já estavam sendo aplicadas pelo judiciário. Ou seja, a lei só fez confirmar o que o tribunal já definia.
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